Il rendiconto che non torna: quando l'assemblea approva somme non spiegate

Alcune società proprietarie di unità in un condominio ricevono il verbale di un'assemblea alla quale non avevano preso parte. Sono stati approvati il rendiconto dell'anno appena chiuso e il preventivo di quello in corso. Leggendoli, notano una cosa: alla voce debiti verso terzi, in due righe distinte, all'amministratore è attribuita una somma complessiva pari a più di otto volte il compenso annuo che l'assemblea gli aveva riconosciuto in preventivo. Da nessuna parte è spiegato perché.

Impugnano la delibera. Il condominio si difende su tre fronti: il giudizio sarebbe improcedibile, una delle società non sarebbe più condomina e dunque non potrebbe agire, e comunque le contestazioni sarebbero «nebulose».

Nulla o annullabile? La domanda che decide tutto

Prima del merito, il giudice ha dovuto stabilire di quale vizio si stesse parlando. Non è un tecnicismo: da quella qualificazione dipende chi può impugnare e, soprattutto, entro quando.

La nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e non conosce termini di decadenza. L'annullabilità è riservata ai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti, e va esercitata entro il termine perentorio di trenta giorni: dalla data della delibera per chi era presente, dalla comunicazione del verbale per chi non c'era.

La nullità, però, è riservata a ipotesi gravi e circoscritte: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto, contenuto illecito perché contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume. Vi rientrano anche gli errori contabili che portino la decisione assembleare a violare norme inderogabili.

Le irregolarità nella formazione del bilancio annuale — voci non giustificate, poste non indicate — non stanno lì. Sono soggette alla diversa sanzione dell'annullabilità (in questo senso, tra le altre, Cass. civ., ord. 21 luglio 2025, n. 20424). Gli attori avevano invocato la nullità; il giudice ha riqualificato la domanda.

È andata bene perché avevano impugnato per tempo: il verbale era stato comunicato due giorni dopo l'assemblea, e la domanda di mediazione era stata depositata entro il mese. Se avessero atteso, contando su un vizio che credevano insanabile, non ci sarebbe stato nulla da discutere.

Chiedere la nullità e ottenere l'annullamento si può. Chiedere l'annullamento fuori termine, no.

Chi ha venduto può ancora impugnare?

Una delle società non possedeva più alcuna unità nello stabile, e il condominio ne eccepiva il difetto di legittimazione. L'eccezione è stata respinta.

La regola, come ricordata dalla Cassazione (Cass. civ., 14 giugno 2024, n. 16654), è che la perdita della qualità di condomino lascia sopravvivere l'interesse ad agire quando chi impugna vanti un diritto legato alla sua passata partecipazione al condominio, o quando la delibera incida tuttora, in via derivata, sul suo patrimonio.

Qui era esattamente così: si contestavano somme attribuite all'amministratore e l'omissione di crediti spettanti agli stessi impugnanti. Entrambe le questioni continuavano a toccare il loro patrimonio a prescindere dalla vendita.

Un rendiconto deve farsi capire

Nel merito, il punto decisivo non è stato stabilire se l'amministratore avesse o meno diritto a quelle somme. È stato un altro: i condòmini non erano nelle condizioni di capirlo.

I due importi non risultavano giustificati nella nota esplicativa allegata al rendiconto, né erano ricavabili dalle altre componenti del rendiconto o dalle restanti poste del consuntivo. Comparivano, e basta.

Il rendiconto condominiale non è un elenco di numeri: la legge lo compone di registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione (art. 1130-bis c.c.). La nota serve proprio a questo — mettere l'assemblea in condizione di deliberare sapendo che cosa approva. A fronte di un'attribuzione così distante dal compenso deliberato, e in assenza di qualunque altro elemento fornito dal condominio in giudizio, la delibera di approvazione del consuntivo è stata annullata.

«Ma il preventivo lo avevate approvato voi»

Il condominio obiettava che gli stessi impugnanti avevano votato a favore del preventivo dell'anno precedente, e che questo precludesse ogni critica successiva. Argomento respinto, con una precisazione utile a chiunque partecipi a un'assemblea.

Il preventivo è una stima delle spese ordinarie e prevedibili per la gestione dell'immobile: per sua natura non contiene la specificazione chiara e precisa delle singole uscite che verranno poi effettivamente sostenute. Approvarlo non significa avere accettato in anticipo quello che il consuntivo dirà dodici mesi dopo.

I debiti che il condominio deve appostare

La seconda contestazione riguardava l'omissione, dai bilanci, di somme che il condominio doveva agli impugnanti a titolo di spese legali, liquidate da due precedenti sentenze. Qui l'esito è stato diviso, e il criterio merita attenzione.

La prima sentenza era stata pubblicata prima dell'assemblea e, pur impugnata in appello, non era stata sospesa. Si trattava dunque di un debito noto al condominio ed esecutivo: andava appostato, se non nel consuntivo dell'anno di pubblicazione, quanto meno nel preventivo dell'anno successivo. Su questo il condominio ha avuto torto.

La seconda sentenza, invece, era intervenuta dopo l'assemblea di approvazione: nessun rimprovero era possibile, perché quel debito, alla data della delibera, ancora non esisteva. Su questo punto la domanda è stata respinta, e l'impugnazione è stata accolta solo parzialmente — con riflessi sulla liquidazione delle spese, contenute ai valori minimi.

Cosa insegna questa vicenda

Tre cose, utili a chiunque viva in condominio.

La prima è una questione di calendario: trenta giorni. Quasi tutti i vizi delle delibere che riguardano i conti sono motivi di annullamento, non di nullità, e il termine è perentorio. Convincersi che «tanto è nulla, posso agire quando voglio» è l'errore che chiude più impugnazioni di qualunque difesa avversaria.

La seconda riguarda la trasparenza: un importo consistente e non spiegato è un vizio anche quando fosse dovuto. Il diritto del condòmino non è di pagare meno, è di capire che cosa vota.

La terza è che una firma passata non compra il silenzio futuro: avere approvato il preventivo, o i bilanci degli anni precedenti, non sana le irregolarità di quello nuovo.

Il punto pratico

Quando arriva il verbale di un'assemblea a cui non hai partecipato, la prima cosa da fare è annotare la data di ricezione: da lì decorrono i trenta giorni. In materia condominiale l'impugnazione passa dalla mediazione, e la domanda di mediazione comunicata alle altre parti impedisce la decadenza — ma va depositata entro quel termine, non dopo.

Nel frattempo, una richiesta scritta all'amministratore dei documenti a supporto delle voci contestate serve due volte: a capire se la spesa è giustificata, e — se la risposta non arriva — a dimostrare in giudizio che comprenderla era impossibile.