Il costruttore non consegna: recedere e chiedere il doppio della caparra

Due coniugi comprano casa al mare. Firmano un preliminare con l'impresa che sta costruendo: prezzo pattuito, una somma versata a titolo di caparra confirmatoria, altri versamenti in acconto alle scadenze concordate, l'impegno del venditore a ultimare determinate opere e a stipulare il rogito entro pochi mesi, con l'immobile libero da pesi e da iscrizioni ipotecarie.

Gli acquirenti pagano tutto, puntualmente. Concedono anche un rinvio richiesto dal venditore. Poi il tempo passa: le opere non vengono ultimate, il rogito non si fa, e sull'immobile risulta un'ipoteca — con una procedura esecutiva in corso per un importo superiore a quanto restava da pagare. La casa promessa, semplicemente, non poteva più essere trasferita alle condizioni pattuite.

Prima si chiede la casa. Poi si cambia strada

La reazione iniziale è quella che il diritto mette a disposizione di chi vuole ancora l'immobile: la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., quella che tiene luogo del contratto non concluso. In pratica, si chiede al giudice di trasferire la proprietà al posto del venditore inadempiente.

Nel corso del processo, però, diventa chiaro che l'immobile non potrà mai arrivare libero da pesi. A quel punto gli acquirenti cambiano domanda: rinunciano al trasferimento e dichiarano di recedere dal contratto, chiedendo la restituzione degli acconti e il pagamento del doppio della caparra.

Il Tribunale ha chiarito che non esiste alcuna preclusione a questo passaggio. Trasformare la domanda di risoluzione per inadempimento — già proposta, in via subordinata, fin dall'atto introduttivo — in una declaratoria di risoluzione per legittimo esercizio del recesso è legittimo, e legittimo è anche contenere il risarcimento entro il doppio della caparra.

La caparra confirmatoria è la misura che le parti hanno scelto, prima del conflitto, per il caso in cui il conflitto arrivi.

Caparra e acconto non sono la stessa cosa

È la distinzione che quasi nessuno fa al momento della firma, e che decide tutto al momento della rottura.

L'acconto è semplicemente un anticipo sul prezzo: se il contratto salta, torna indietro. Nulla di più.

La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è un'altra cosa: è una liquidazione anticipata e convenzionale del danno. Se è inadempiente chi l'ha data, l'altra parte può recedere e trattenerla. Se è inadempiente chi l'ha ricevuta, chi l'ha versata può recedere ed esigerne il doppio. Non serve provare quanto si è perso: le parti lo hanno stabilito in anticipo, accettando consapevolmente le conseguenze dell'inadempimento nel momento in cui hanno inserito quella clausola.

Nel caso, il conto è stato lineare: restituzione integrale delle somme versate in acconto, più il doppio della caparra, il tutto con gli interessi legali dai singoli esborsi al saldo. Le stesse parole usate nel preliminare hanno determinato l'esito.

Il convenuto non si presenta. La prova serve lo stesso

Il venditore, regolarmente citato, è rimasto contumace: non si è costituito, non ha detto nulla. È un equivoco diffuso quello di ritenere che a quel punto si vinca automaticamente. Non è così: la contumacia non è confessione, e chi agisce deve comunque provare i fatti su cui fonda la domanda.

La causa è stata istruita con i soli documenti, ma erano i documenti giusti: la scrittura privata con gli impegni assunti, le quietanze sottoscritte dallo stesso venditore, la ricevuta del bonifico. Con quelli, l'inadempimento e i pagamenti erano fuori discussione.

Cosa insegna questa vicenda

La prima lezione riguarda le parole del contratto: «caparra confirmatoria» va scritto, se è quello che si vuole. La qualificazione della somma versata non è un dettaglio lessicale — è la differenza tra riavere indietro quanto dato e riceverne il doppio.

La seconda riguarda i controlli: prima di versare acconti a un costruttore, le visure ipotecarie e catastali costano poco e dicono molto. Un'ipoteca iscritta si vede.

La terza riguarda la strategia: chiedere l'esecuzione in forma specifica e, in subordine, la risoluzione con il risarcimento, tiene aperte entrambe le porte. Se strada facendo il trasferimento si rivela impossibile, non ci si trova a dover ricominciare.

Il punto pratico

Chi firma un preliminare con un'impresa costruttrice dovrebbe pretendere tre cose: che la somma versata sia qualificata espressamente come caparra confirmatoria; che le opere da ultimare siano descritte una per una, e non con formule generiche; che il contratto sia trascritto (art. 2645 bis c.c.), così da rendere inopponibili le iscrizioni successive. Sono tre righe in più nel testo. Valgono, all'occorrenza, il doppio.